壹課稅範圍（所§4-4）：105/1/1 後取得之房地、可核發建照之土地、地上權房屋使用權、預售屋；110/7/1 起房地合一 2.0 增列「視同房地交易」之特定股份／出資額圖01
貳納稅義務人：房地所有權人——個人＋營利事業（含獨資、合夥組織）圖01
參🔥🔥🔥 稅基＝交易所得額 −當次交易之土地漲價總數額（土稅§30Ⅰ，避免與土增稅重複課稅、扣除有上限）；🚨已納土增稅原則不得列為成本費用（所§14-4Ⅰ但書）；費用無單據按成交價 3%、上限 30 萬圖02圖03
肆🔥🔥🔥 境內個人四段 45／35／20／15（2年內／2~5年／5~10年／逾10年）；境外只有兩段 45／35；非自願離職・自地合建・都更危老＝20%，且限持有 5 年以下；持有期間算取得登記日→移轉過戶日不是契約日圖04
伍申報（所§14-5）：🚨不論有無應納稅額均應申報（「沒稅就免報」是最愛的錯誤選項）；一般房地＝完成所有權移轉登記日「之次日」起 30 日內；房屋使用權・預售屋・股份＝交易日之次日起算；分離課稅不併計綜合所得總額圖09
伍罰則（所§108-2）：未依限申報＝行為罰 3,000～30,000 元（與有無稅額無關）；已申報而漏報短報＝按所漏稅額 2 倍以下；未申報經查獲＝按「補徵稅額」3 倍以下；逾期繳納另走滯納金（稽徵§20，每逾 3 日加徵 1%）圖10
陸🔥🔥 自住優惠（所§4-5）：口訣 66666——本人／配偶／未成年子女設籍＋持有＋居住連續滿 6 年、前 6 年無出租營業執行業務、6 年內未曾適用；所得 400 萬以下免稅、超過部分才課 10%（不是全額 10%）圖05
陸免納四款：①自住 400 萬以內 ②符農發條例得申請不課徵土增稅之農業用地 ③被徵收或徵收前協議價購 ④尚未被徵收前移轉之公共設施保留地——只寫自住會漏三款圖06
柒🔥🔥 重購退稅（所§14-8）：先賣後買→退稅、先買後賣→申報時直接扣抵；比例退＝已繳稅額×(重購價÷出售價)，重購價≥出售價全退；申請時效＝重購完成移轉登記次日起 5 年（「2 年」是重購期限不是申請期限）；重購後 5 年內改作出租營業或再移轉→追繳（起算＝重購完成移轉登記日）圖08
柒跨稅目對照（gap-第六章-14）：口訣「土增十全、房地七件；差額對比例、十年對五年」——房地合一無面積限制、無地價差額要求；土增稅採差額退（土稅§35Ⅰ）、房地合一採比例退；追繳期兩稅同為 5 年｜⚠️口訣「十年」＝土增稅退稅申請時效，土稅本身未明定，係依行政程序法公法上請求權 10 年時效，別當成土稅條文圖07
✍️ 本章起手句總表（13 顆）——考出來第一句怎麼寫
每顆的第一句都在這裡；🪤 各顆的陷阱在對應細圖裡。
▸ 房地合一稅課稅範圍
房地合一稅課稅對象不限直接房地交易，110年7月1日起擴及地上權使用權、預售屋換約及實質為房地交易之股權交易。
▸ 房地合一稅納稅義務人
房地合一稅納稅義務人包含個人及獨資、合夥組織之營利事業，交易標的不限實體房地，亦涵蓋使用權、預售屋及特定股權。
▸ 房地合一稅稅基計算
房地合一稅稅基＝交易所得額－土地漲價總數額；交易所得額依取得方式（出價或繼承受贈）分別計算，土地增值稅原則不得列為費用（所§14-4Ⅰ但書）。
▸ 房地合一交易所得額計算
房地交易所得額依取得方式不同計算，再減除土地漲價總數額後之餘額，才是單獨課稅之課稅所得，已繳土地增值稅原則不得列為成本（所§14-4Ⅰ但書）。
▸ 土地漲價總數額減除與核定
房地合一稅計算所得時，土地漲價總數額可扣除以避免重複課稅，但已繳土地增值稅原則不得列為成本費用（所§14-4Ⅰ但書）；未依規定申報者，稽徵機關依所§14-6逕予核定。
▸ 房地合一稅稅率結構與優惠情形
個人房地合一所得稅率依所得稅法§14-4Ⅲ規定，境內居住者四段稅率（15%～45%），境外個人僅兩段（35%或45%），特殊情形及自住另有優惠。
▸ 房地合一稅稅率級距總覽
個人房地合一稅率依「居住身分」與「持有期間」分段課徵，境內居住者最高45%，自用住宅400萬內免稅。
▸ 自住房屋與自住房地比較
房屋稅自住須符合無租無營、設籍居住、本配未全國三戶內；房地合一稅自住須符合§4-5Ⅰ①的三目（口訣「66666」＝五個六），400萬以下免稅，超過部分課10%。
▸ 房地合一自住免納優惠
自住房地合一稅優惠須符合「66666」三條件，符合且所得未超400萬免稅；除此之外，農業用地、被徵收土地、公共設施保留地亦可免納交易所得稅。
▸ 房地合一稅重購退稅
房地合一重購退稅依先售後購或先購後售分兩種處理，須符合使籍產名時效七要件，重購後5年內改用途應追繳。
▸ 房地合一稅申報期限與起算日
房地合一稅不論有無應納稅額，均應自各類交易完成日之次日起算三十日內自行申報，有應納稅額者並應繳納後檢附收據。
▸ 房地合一稅罰則規範
房地合一稅罰則分三類：未依限申報處3,000元至30,000元行為罰；已申報而漏短報按所漏稅額處二倍以下；未申報經查獲按補徵稅額處三倍以下。
▸ 土增稅與房地合一稅重購退稅十要件比較
土增稅重購退稅十要件俱全、採差額退、申請時效10年；房地合一僅七要件、採比例退、申請時效5年；追繳期兩稅同為重購後5年。